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覺得分析得很好

房市進入冰河期了
從五分鐘處置變成20分鐘處置
政策原則上是對首購開綠燈
但對於非首購，都有各自不同的影響

1.對既有房子的人、多屋族沒有影響，因為貸款早就貸到，持有成本並無上升，反而會惜售，因爲之前貸款買的成數高，賣掉以後再買，成數會降低，買不回來

2.影響到預售屋尚未交屋的人，尤其是有3間以上的，貸款成數一年內從七成降到五成，需要的自備款多很多出來，2屋的人或許還軋得過來，3屋以上的面臨很大挑戰

2023/7月前買的預售屋，還可以轉讓，這部分貸款不了的投資客會丟出來，而且有時間壓力，這邊會有一些便宜可以撿，但所需自備款很高，買家實力也要夠

2023/7月後買的預售屋，無法轉賣，貸不了款的人只能選擇違約丟回給建商，建商收違約金+拿回來重賣，會影響營收認列的速度

3.頭份、竹南、嘉義，這裡影響最大，這邊投資置產居多，本來這裡不受信用管制可貸八成，但央行這一刀直接把貸款成數降到五成，缺口多了三成，雖總價沒有很高，多拿幾成出來大概多2.300萬，高收入族群應該撐得過，但總是有人會沒辦法
4.未來換屋會非常困難
三房換四房基本上掰了，因為各地的四房的總價大多在豪宅線之上，自備款需要7成，因此中古三房釋出的供給直接被打死

反而現在首購會想辦法捏，直上三房，因為未來操作換屋的難度會變高，因此預售的三房需求會增加

換屋難度增加是因為第二屋貸款成數只剩五成，如果是夫妻，還可以用登記在不同人的方式避開二屋，但單身就沒有辦法了；也就是說只能先賣再買，不然就是要售後回租，但售後回租的操作要三方時程都能配合，操作難度較高

5.套房、兩房的投資物件買氣會下滑
自住的人會想辦法直上三房、30坪左右的小三房需求增加
投資的角度來說，貸款難度增加、槓桿降低，會選擇不買
規劃好、自住型的小坪數物件，還是會有首購的買盤

6.不論是否首購，寬限期都被拿掉，以往可以用寬限期的部分來先處理裝潢費用，但取消寬限期後，買家準備的錢要再更多

7.這些打房措施主要是打到中產階級，沒錢買房的還是買不起，超級有錢的可以現金買再用週轉金的方式貸出來不影響，未來很難再靠房地產階級流動

8.流動性雖大幅降低，但長線還是回歸市場資金，因為賣方沒必要低賣，反而惜售（除了少數面臨交屋貸款有困難的人），只要未來處置一解除，價格就會校正回歸，跟股市一樣，處置（政策）影響不了基本面

然後仲介、裝潢、傢俱等需求會減少，房地產流動性降低，會連帶影響很多產業

這波打房，把買方掐住，雖需求還在，但政策掐住，也沒辦法進場，供給本來就掐死了，這點不變，因此買賣雙方空集合，價格大概就是僵在這裡，變成首購的主場，買盤依然往預售屋去

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